Home / Properti

Selasa, 3 Agustus 2021 - 11:03 WIB

Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial

 Memilih Properti Komersial Dengan Keuntungan Finansial : Saat menilai real estat komersial, penting untuk memahami faktor keuangan yang diciptakan oleh properti tersebut. Ini sebelum Anda menentukan harga properti atau menganggapnya cocok untuk dibeli. Dalam melakukan ini, bukan hanya faktor keuangan hari ini yang perlu Anda perhatikan, tetapi juga faktor-faktor yang telah membentuk sejarah properti selama beberapa tahun terakhir.

Dalam hal ini yang dimaksud dengan ‘recent time’ adalah tiga atau lima tahun terakhir. Sungguh mengejutkan bagaimana pemilik properti mencoba memanipulasi pendapatan dan pengeluaran gedung pada saat penjualan; mereka tidak dapat dengan mudah mengubah sejarah properti dan di sinilah Anda dapat mengungkap banyak rahasia properti komersial.

Setelah sejarah dan kinerja properti saat ini sepenuhnya dipahami, Anda kemudian dapat menghubungkannya dengan keakuratan anggaran biaya operasional saat ini. Semua properti investasi harus beroperasi dengan anggaran yang dikelola setiap bulan dan dipantau setiap tiga bulan.

Proses pemantauan triwulanan memungkinkan penyesuaian anggaran ketika item pendapatan dan pengeluaran yang tidak biasa menjadi jelas. Tidak ada gunanya melanjutkan anggaran properti yang semakin tidak seimbang dengan kinerja properti yang sebenarnya. Manajer dana di properti kompleks biasanya akan membuat penyesuaian anggaran setiap tiga bulan. Prinsip yang sama dapat dan harus diterapkan pada investor swasta.

Jadi sekarang mari kita lihat isu-isu memilih Properti Komersial utama analisis keuangan yang dapat Anda fokuskan dalam evaluasi properti Anda:

1. Jadwal sewa harus bersumber dari properti dan diperiksa secara menyeluruh. Apa yang Anda cari di sini adalah ringkasan akurat dari hunian sewa saat ini dan sewa yang dibayarkan. Sangat menarik untuk dicatat bahwa jadwal sewa terkenal salah dan tidak up to date dalam banyak kasus.

Ini adalah masalah umum industri yang berasal dari kurangnya ketekunan pemilik properti atau manajer properti untuk menyimpan catatan jadwal sewa. Untuk alasan ini, keakuratan jadwal sewa pada saat penjualan properti perlu diperiksa dengan cermat terhadap dokumentasi asli.

2. Dokumentasi properti yang mencerminkan semua jenis hunian harus bersumber. Dokumentasi ini biasanya berupa leasing, occupancy license, dan side agreement dengan tenant. Anda harus berharap bahwa beberapa dokumentasi ini tidak akan didaftarkan dengan hak milik.

Pengacara cukup akrab dengan memeriksa semua dokumentasi properti dan akan mengetahui pertanyaan yang tepat untuk ditanyakan kepada pemilik properti sebelumnya. Jika ragu, lakukan proses uji tuntas yang ekstensif dengan pengacara Anda sebelum penyelesaian apa pun.

3. Jaminan sewa dan ikatan semua dokumentasi sewa harus bersumber dan didokumentasikan. Hal-hal ini melindungi pemilik rumah jika terjadi wanprestasi di pihak penyewa. Mereka harus lulus ke pemilik properti baru setelah menyelesaikan properti.

Baca Juga   Peluang dan Tantangan Industri Properti

Bagaimana hal ini dicapai akan tergantung pada jenis sewa atau jaminan obligasi dan bahkan dapat berarti bahwa jaminan tersebut perlu diterbitkan kembali pada saat penjualan dan penyelesaian kepada pemilik properti baru. Pengacara untuk pemilik properti baru biasanya akan melihat hal ini dan menawarkan metode solusi pada saat penjualan.

Yang penting, jaminan sewa dan obligasi harus dapat ditagih secara legal oleh pemilik properti baru berdasarkan persyaratan dokumentasi sewa yang ada.

4. Memahami jenis sewa yang dibebankan di seluruh properti sangat penting untuk kinerja properti. Dalam satu properti dengan beberapa penyewa, biasanya berbagai sewa dibebankan pada beberapa sewa. Ini berarti bahwa sewa bersih dan sewa kotor dapat dilihat pada properti yang sama dan memiliki dampak yang berbeda pada posisi beban bagi pemiliknya.

Satu-satunya cara untuk sepenuhnya menghargai dan menganalisis situasi persewaan yang lengkap adalah dengan membaca semua persewaan secara mendetail.

5. Mencari tagihan terutang di properti harus menjadi bagian selanjutnya dari analisis Anda. Tuduhan ini biasanya datang dari dewan lokal dan proses penilaian mereka. Bisa jadi biaya khusus telah dinaikkan pada properti sebagai Retribusi Khusus untuk kantor polisi.

6. Memahami biaya pengeluaran properti di daerah setempat sangat penting untuk analisis properti Anda sendiri. Yang harus Anda lakukan di sini adalah membandingkan pengeluaran rata-rata untuk properti serupa secara lokal dengan properti subjek di mana Anda terlibat. Perlu adanya persamaan atau persamaan antara sifat-sifat tertentu dalam kategori yang sama.

Jika ada properti yang memiliki biaya yang jauh lebih tinggi karena alasan apa pun, maka alasan itu harus diidentifikasi sebelum proses penjualan atau penyesuaian properti dipertimbangkan. Pembeli properti tidak ingin membeli sesuatu yang harganya di atas rata-rata industri.

7. Jadwal penyusutan properti harus dipertahankan setiap tahun sehingga keuntungan dapat diintegrasikan ke dalam strategi penjualan properti apa pun ketika saatnya tiba. Depresiasi yang tersedia di properti memungkinkan untuk mengurangi pendapatan dan karena itu lebih sedikit pajak yang harus dibayar oleh pemilik. Adalah normal bagi akuntan bagi pemilik properti untuk menyusun jadwal penyusutan setiap tahun pada waktu pajak.

8. Tarif dan pajak yang dibayarkan atas properti perlu diidentifikasi dan dipahami. Mereka sangat dekat dengan penilaian properti yang dilakukan oleh dewan lokal. Waktu penilaian dewan biasanya setiap dua atau tiga tahun dan akan berdampak signifikan pada tarif dan pajak yang dibayarkan pada tahun penilaian tersebut.

Baca Juga   Apa Itu Properti?

Pemilik properti harus mengharapkan peningkatan peringkat yang wajar pada tahun-tahun di mana penilaian properti akan dilakukan. Membayar untuk memeriksa kapan penilaian properti berikutnya di daerah tersebut akan dilakukan oleh dewan lokal.

9. Penilaian survei lokasi dan area sewa di properti harus diperiksa atau dilakukan. Ketidaksesuaian biasanya ditemukan dalam proses ini. Anda juga harus mencari ruang berlebih di area umum bangunan yang dapat dikembalikan ke ruang sewaan dalam inisiatif penyewa baru. Kelebihan ruang ini menjadi keunggulan strategis saat Anda merenovasi atau memperluas properti.

10. Dalam menganalisis arus kas historis, Anda harus mencari dampak yang timbul dari insentif pengurangan sewa, dan lowongan. Sangat umum untuk pemotongan sewa terjadi pada awal sewa sebagai insentif sewa. Ketika Anda menemukan ini, dokumentasi yang mendukung insentif harus diambil dan ditinjau untuk akurasi dan dampak berkelanjutan pada arus kas.

Anda tidak ingin membeli properti hanya untuk mendapati arus kas Anda berkurang setiap tahun karena adanya perjanjian insentif. Jika perjanjian insentif ini ada, diharapkan pemilik properti yang ada mengesampingkan atau menyesuaikan dampak insentif terhadap penyelesaian properti.

Dengan kata lain, pemilik properti yang ada harus memberikan kompensasi kepada pemilik properti baru atas ketidaknyamanan yang disebabkan oleh insentif properti di masa depan.

11. Sewa saat ini di properti harus dibandingkan dengan sewa pasar di daerah tersebut. Bisa jadi sewa properti tidak seimbang dengan sewa pasar di daerah tersebut. Jika demikian halnya, perlu dipahami apa dampaknya dalam menyewakan area kosong baru yang muncul, serta dalam menegosiasikan sewa baru dengan penyewa yang ada.

12. Ancaman penurunan harga sewa pasar pada saat tinjauan sewa dapat menjadi masalah nyata di pasar yang lebih lambat ini. Jika properti memiliki ketentuan tinjauan sewa pasar di masa depan, maka sewa perlu diperiksa untuk mengidentifikasi apakah sewa dapat jatuh pada saat tinjauan pasar tersebut.

Terkadang sewa memiliki persyaratan khusus yang dapat mencegah harga sewa turun bahkan jika sewa di sekitarnya sudah melakukannya. Kami menyebutnya klausa ‘ratchet clauses’, menyimpulkan bahwa proses ‘ratchet’ menghentikan terjadinya sewa pasar yang lebih rendah.

Berhati-hatilah di sini bahwa beberapa undang-undang properti ritel dan lainnya dapat mencegah penggunaan atau penegakan ‘klausa ratchet’. Jika ragu, temui pengacara properti yang baik.

Jadi ini adalah beberapa elemen keuangan yang penting untuk dilihat ketika menilai Properti Investasi komersial. Luangkan waktu untuk menganalisis pendapatan dan pengeluaran di properti sebelum Anda membuat pilihan akhir mengenai harga atau akuisisi properti.

Share :

Baca Juga

apa itu properti?

Properti

Apa Itu Properti?
Tantangan Industri Properti

Properti

Peluang dan Tantangan Industri Properti
Properti HMO Hunian Tanpa Izin

Properti

Hukuman untuk Mengoperasikan, atau Menjual, Properti HMO Hunian Tanpa Izin
Investasi Properti Komersial

Properti

Tips Hebat Untuk Investasi Properti Komersial
Properti

Properti

Model Properti Investasi Untuk Industri
10 Cara Menjual Properti Online dan Offline Biar Cepat Laku

Properti

10 Cara Menjual Properti Online dan Offline Biar Cepat Laku
Properti Yang Diprediksi Banyak Diminati Tahun 2021

Properti

Properti Yang Diprediksi Banyak Diminati Tahun 2021
Pemodelan Keuangan

Properti

Properti Investasi Pemodelan Keuangan