Model Properti Investasi Untuk Industri : Membangun model keuangan adalah seni. Satu-satunya cara untuk meningkatkan keterampilan Anda adalah dengan membangun beberapa model keuangan di sejumlah industri. Mari kita coba model investasi yang tidak di luar jangkauan kebanyakan individu – investasi properti.
Sebelum kita terjun ke dalam membangun model keuangan, kita harus bertanya pada diri sendiri apa yang mendorong bisnis yang kita jelajahi. Jawabannya akan memiliki implikasi yang signifikan untuk bagaimana kita membangun model.
Siapa yang Akan Menggunakannya?
Siapa yang akan menggunakan model ini dan untuk apa mereka menggunakannya? Sebuah perusahaan mungkin memiliki produk baru yang mereka butuhkan untuk menghitung harga optimal. Atau seorang investor mungkin ingin memetakan sebuah proyek untuk melihat pengembalian investasi seperti apa yang dapat diharapkannya.
Bergantung pada skenario ini, hasil akhir dari apa yang akan dihitung model mungkin sangat berbeda. Kecuali Anda tahu persis keputusan apa yang perlu dibuat oleh pengguna model Anda, Anda mungkin mulai beberapa kali sampai Anda menemukan pendekatan yang menggunakan input yang tepat untuk menemukan output yang sesuai.
Ke Real Estat
Dalam skenario kami, kami ingin mengetahui pengembalian finansial seperti apa yang dapat kami harapkan dari properti investasi dengan memberikan informasi tertentu tentang investasi tersebut. Informasi ini akan mencakup variabel-variabel seperti harga beli, tingkat apresiasi, harga di mana kami dapat menyewakannya, persyaratan pembiayaan yang tersedia untuk properti, dll.
Pengembalian kami atas investasi ini akan didorong oleh dua faktor utama: pendapatan sewa kami dan apresiasi nilai properti. Oleh karena itu, kita harus mulai dengan memperkirakan pendapatan sewa dan apresiasi properti yang dipertimbangkan.
Setelah kami membangun bagian model itu, kami dapat menggunakan informasi yang telah kami hitung untuk mencari tahu bagaimana kami akan membiayai pembelian properti dan pengeluaran keuangan apa yang dapat kami harapkan sebagai hasilnya.
Selanjutnya kita berurusan dengan biaya manajemen properti. Kami perlu menggunakan perkiraan nilai properti kami untuk menghitung pajak properti, jadi penting bagi kami untuk membuat model dalam urutan tertentu.
Dengan proyeksi tersebut, kita bisa mulai menyatukan laporan laba rugi dan neraca. Saat kami menerapkan ini, kami mungkin melihat item yang belum kami hitung dan kami mungkin harus kembali dan menambahkannya jika perlu.
Akhirnya, kita dapat menggunakan keuangan ini untuk memproyeksikan arus kas kepada investor dan menghitung laba atas investasi kita.
Menempatkan Model
Kita juga harus memikirkan bagaimana kita ingin mengaturnya agar ruang kerja kita tetap bersih. Di Excel, salah satu cara terbaik untuk mengatur model keuangan adalah dengan memisahkan bagian tertentu dari model pada lembar kerja yang berbeda.
Kami dapat memberi setiap tab nama yang menjelaskan informasi yang dikandungnya. Dengan cara ini, pengguna model lainnya dapat lebih memahami di mana data dihitung dalam model dan bagaimana alirannya.
Dalam model properti investasi kami, mari gunakan empat tab: properti, keuangan, pengeluaran, dan keuangan. Properti, keuangan, dan pengeluaran akan menjadi tab di mana kami memasukkan asumsi dan membuat proyeksi untuk model kami. Tab keuangan akan menjadi halaman hasil kami di mana kami akan menampilkan output dari model kami dengan cara yang mudah dipahami.
Perkiraan Pendapatan
Mari kita mulai dengan tab properti dengan mengganti nama tab “Properti” dan menambahkan judul ini di sel A1 lembar kerja. Dengan mengatasi beberapa masalah pemformatan ini di awal, kami akan mempermudah menjaga model tetap bersih.
Selanjutnya, mari kita siapkan kotak asumsi kita. Beberapa baris di bawah judul, ketik “Asumsi” dan buat daftar vertikal dari input berikut:
- Harga pembelian
- Sewa Bulanan Awal
- Tingkat hunian
- Apresiasi Tahunan
- Kenaikan Sewa Tahunan
- Biaya makelar
- Periode Investasi
Di sel di sebelah kanan setiap label input, kami akan menyiapkan bidang input dengan menambahkan placeholder realistis untuk setiap nilai. Kami akan memformat masing-masing nilai ini menjadi biru. Ini adalah konvensi pemodelan umum untuk menunjukkan bahwa ini adalah nilai input. Pemformatan ini akan memudahkan kita dan orang lain untuk memahami bagaimana model mengalir. Berikut adalah beberapa nilai yang sesuai untuk memulai:
$250,000.00
$1,550.00
95,00%
3.50%
1,00%
6,00%
4 tahun
Harga beli akan menjadi harga yang kita harapkan untuk membayar properti tertentu. Sewa bulanan awal akan menjadi harga yang kami harapkan untuk menyewa properti. Tingkat hunian akan mengukur seberapa baik kami menjaga properti tetap sewa (95% hunian berarti bahwa hanya akan ada sekitar 18 hari properti tidak akan disewakan antara penyewa setiap tahun).
Apresiasi tahunan akan menentukan tingkat kenaikan (atau penurunan) nilai properti kita setiap tahun. Kenaikan sewa tahunan akan menentukan seberapa besar kita akan meningkatkan sewa setiap tahun. Biaya perantara mengukur berapa persen dari harga jual properti yang harus kita bayarkan kepada broker saat kita menjual properti.
Periode investasi adalah berapa lama kita akan memegang properti sebelum kita menjualnya. Sekarang setelah kita memiliki seperangkat asumsi properti yang baik, kita dapat mulai membuat perhitungan berdasarkan asumsi ini.
Catatan tentang Periode Waktu
Ada banyak cara untuk mulai memperkirakan nilai dari waktu ke waktu. Anda dapat memproyeksikan keuangan Anda bulanan, triwulanan, tahunan atau kombinasi dari ketiganya. Untuk sebagian besar model, Anda harus mempertimbangkan untuk memperkirakan keuangan Anda setiap bulan selama beberapa tahun pertama.
Dengan melakukannya, Anda mengizinkan pengguna model untuk melihat beberapa siklus bisnis (jika ada). Ini juga memungkinkan Anda untuk menemukan masalah tertentu dengan model bisnis yang mungkin tidak muncul dalam proyeksi tahunan (seperti kekurangan saldo kas). Setelah beberapa tahun pertama, Anda kemudian dapat memperkirakan keuangan setiap tahun.
Untuk tujuan kami, proyeksi tahunan akan mengurangi kompleksitas model. Salah satu efek samping dari opsi ini adalah ketika kita mulai mengamortisasi hipotek nanti, kita akan mendapatkan lebih banyak beban bunga daripada jika kita melakukan pembayaran pokok bulanan (yang sebenarnya terjadi).
Opsi pemodelan lain yang mungkin ingin Anda pertimbangkan adalah apakah akan menggunakan judul tanggal aktual untuk kolom proyeksi Anda (31/12/2010, 31/12/2011,…). Melakukannya dapat membantu melakukan fungsi yang lebih kompleks nanti, tetapi sekali lagi, untuk tujuan kita, kita hanya akan menggunakan 1, 2, 3, dst. untuk mengukur tahun kita. Di Excel, kita bisa bermain dengan sedikit memformat angka-angka ini untuk dibaca:
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4…
Angka-angka ini harus dimasukkan di bawah kotak asumsi kami dengan tahun pertama dimulai setidaknya di kolom B. Kami akan membawa nilai-nilai ini hingga tahun sepuluh. Proyeksi yang dibuat selama sepuluh tahun tidak memiliki banyak kredibilitas sehingga sebagian besar model keuangan tidak melebihi sepuluh tahun.
Untuk Proyeksi
Sekarang kita telah menetapkan label waktu kita pada lembar kerja “Properti”, kita siap untuk memulai proyeksi kita. Berikut adalah nilai awal yang ingin kami proyeksikan untuk sepuluh tahun ke depan dalam model kami:
Nilai properti
Sewa Tahunan
Penjualan Properti
Biaya makelar
Hipotek Bal.
Garis Ekuitas Bal.
Hasil bersih
Nilai Properti yang Dimiliki
Tambahkan item baris ini di kolom A tepat di bawah dan di sebelah kiri tempat kami menambahkan label tahun.
Garis nilai properti hanya akan memproyeksikan nilai properti dari waktu ke waktu. Nilai di tahun pertama akan sama dengan asumsi harga beli kita dan formulanya hanya akan mengacu pada asumsi itu. Rumus untuk setiap tahun di sebelah kanan tahun pertama adalah sebagai berikut:
=B14*(1+$B$7)
Di mana B14 adalah sel langsung di sebelah kiri tahun di mana kami menghitung nilai properti dan $B$7 adalah referensi mutlak untuk asumsi “Apresiasi Tahunan” kami. Rumus ini dapat diseret melintasi baris untuk menghitung sisa tahun untuk nilai properti.
Garis sewa tahunan akan menghitung pendapatan sewa tahunan properti setiap tahun. Rumus untuk tahun pertama muncul sebagai berikut:
=IF(B12>=$B$10,0,B5*12*$B$6)
B12 harus “1” pada label tahun yang kita buat. $B$10 harus menjadi referensi mutlak untuk asumsi periode investasi kami (data dalam sel asumsi kami harus bilangan bulat bahkan jika diformat untuk membaca “tahun”, jika tidak, rumus tidak akan berfungsi). B5 harus menjadi referensi untuk asumsi sewa bulanan kami, dan $B$6 harus menjadi referensi mutlak untuk tingkat hunian.
Apa yang dikatakan fungsi ini adalah bahwa jika periode investasi kita kurang dari tahun di mana nilai ini akan dihitung, maka pengembaliannya harus nol (kita tidak akan lagi memiliki properti setelah dijual, jadi kita tidak dapat mengumpulkan uang sewa) . ). Jika tidak, rumus akan menghitung sewa tahunan, yaitu sewa bulanan dikalikan dua belas dan kemudian dikalikan dengan tingkat hunian.
Saatnya Keluar
Sekarang kita telah memperkirakan nilai properti dan pendapatan sewa, sekarang kita dapat memperkirakan hasil dari penjualan properti. Untuk menghitung hasil bersih dari penjualan properti kami, kami perlu memperkirakan nilai yang disebutkan di atas: harga jual properti, biaya perantara, saldo hipotek, dan saldo garis ekuitas.
Rumus untuk peramalan harga jual adalah sebagai berikut:
=IF(B12=$B$10,B14,0)
Rumus ini menyatakan bahwa jika tahun berjalan (B12) sama dengan periode investasi kami ($B$10) maka harga jual kami akan sama dengan proyeksi nilai properti kami untuk tahun tersebut (B14). Sebaliknya, jika tahun tersebut bukan tahun rencana kami menjual properti, maka tidak ada penjualan dan harga jualnya nol.
Rumus untuk menghitung biaya perantara menggunakan pendekatan serupa:
=IF(B18=0,0,B18*$B$9)
Rumus ini menyatakan bahwa jika harga jual untuk tahun tertentu (B18) adalah nol, maka biaya perantara adalah nol. Jika tidak ada penjualan, tidak ada biaya perantara. Jika ada penjualan maka biaya perantara sama dengan harga jual (B18) dikalikan dengan asumsi kami untuk biaya perantara ($B$9).
Kami akan menghitung saldo hipotek dan saldo baris ekuitas kami di lembar kerja berikutnya, jadi untuk saat ini kami akan membiarkan dua baris kosong menggantikan nilai-nilai ini. Hasil bersih kami dari penjualan properti hanya akan menjadi harga jual dikurangi biaya perantara dikurangi saldo hipotek, dikurangi saldo ekuitas rumah.
Mari tambahkan satu baris lagi yang disebut “Nilai Properti yang Dimiliki.” Baris ini akan menunjukkan nilai properti yang kita miliki, sehingga akan mencerminkan nilai nol setelah kita menjualnya. Rumusnya hanya akan menjadi:
=IF(B12>=$B$10,0,B14)
B12 mengacu pada tahun berjalan di lini label tahun kami. $B$10 mengacu pada asumsi periode investasi kami, dan B14 mengacu pada nilai tahun berjalan dalam garis nilai properti yang kami hitung. Semua garis ini mewakili garis nilai properti kami, tetapi akan menunjukkan nilai nol untuk nilai properti setelah kami menjual properti tersebut.
untuk Pembiayaan
Sekarang mari kita ambil contoh bagaimana kita akan membiayai akuisisi properti. Beri nama tab baru “Pembiayaan” dan tambahkan judul “Pembiayaan” di bagian atas lembar kerja. Hal pertama yang perlu kita ketahui adalah berapa banyak yang kita butuhkan untuk membiayai.
Untuk memulai, mari ketik “Harga Beli” beberapa baris di bawah judul. Di sebelah kanan sel ini, buat referensi ke asumsi harga pembelian kami dari tab “Properti” (=Properti!B4). Kami akan memformat teks sel ini menjadi hijau karena kami menautkan ke informasi di lembar kerja yang berbeda. Memformat teks dalam warna hijau adalah konvensi pemodelan keuangan umum untuk membantu melacak dari mana informasi mengalir.
Di bawah baris ini, ketik “Modal Kerja”. Di sebelah kanan sel ini, masukkan asumsi $5.000,00 (diformat dalam teks biru untuk menunjukkan input). Asumsi modal kerja kami mewakili modal tambahan yang kami pikir akan kami perlukan untuk menutupi pengelolaan properti investasi sehari-hari. Kami mungkin memiliki pengeluaran tertentu yang tidak sepenuhnya ditanggung oleh pendapatan sewa kami dan modal kerja kami akan membantu memastikan kami tidak mengalami masalah arus kas.
Di bawah garis modal kerja, ketik “Total Modal yang Diperlukan” dan di sebelah kanan sel ini tambahkan harga beli dan asumsi modal kerja kita. Jumlah ini akan menjadi jumlah total modal yang perlu kita kumpulkan.
Sumber Modal
Beberapa baris di bawah “Total Modal yang Diperlukan,” mari buat kotak sumber modal. Kotak ini akan memiliki enam kolom dengan judul: sumber, kuantitas, % harga pembelian, tarif, jangka waktu, dan pembayaran tahunan. Dua sumber modal umum untuk memperoleh properti adalah hipotek dan jalur kredit ekuitas (atau pinjaman). Sumber modal terakhir kami (untuk model ini juga) adalah uang tunai atau ekuitas kami sendiri.
Di kolom sumber, mari tambahkan “KPR Pertama”, “Lini Kredit Ekuitas”, dan “Ekuitas” di tiga sel di bawah judul sumber kami. Untuk hipotek biasa, bank biasanya akan meminjamkan hingga 80% dari nilai properti pada hipotek pertama, jadi mari kita masukkan 80% dalam baris untuk hipotek pertama di bawah judul % harga pembelian (sekali lagi, diformat dengan warna biru untuk menunjukkan nilai input ).
Sekarang kita bisa menghitung jumlah KPR pertama kita di kolom Jumlah dengan rumus sebagai berikut:
=B5*C11
B5 adalah referensi untuk harga pembelian kami dan C11 adalah referensi untuk asumsi harga pembelian % kami.
Di pasar saat ini, bank enggan menawarkan jalur kredit ekuitas jika ada kurang dari 25% ekuitas yang diinvestasikan di properti, tetapi mari kita berpura-pura bahwa mereka bersedia meminjamkan sedikit. Mari kita asumsikan bahwa mereka akan meminjamkan kita 5% lagi dari nilai properti dalam bentuk garis ekuitas. Masukkan 5% (berwarna biru) di baris ekuitas jalur kredit di bawah judul % harga pembelian.
Kita dapat menggunakan rumus serupa untuk menghitung jumlah baris ekuitas di kolom jumlah:
=B5*C12
Sekarang kami memiliki jumlah pembiayaan bank yang tersedia untuk pembelian kami, kami dapat menghitung berapa banyak ekuitas yang kami butuhkan. Di bawah judul jumlah di baris ekuitas, masukkan rumus berikut:
=B7-B11-B12
B7 adalah total pembiayaan yang kami butuhkan. B11 adalah pembiayaan yang tersedia dari hipotek pertama dan B12 adalah pembiayaan yang tersedia dari jalur kredit ekuitas. Sekali lagi, kami berasumsi bahwa kami harus mengeluarkan uang tunai untuk apa pun yang tidak dapat kami biayai melalui bank.
Biaya Modal
Sekarang mari kita cari tahu berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk pembiayaan ini. Untuk suku bunga, mari kita asumsikan 5% pada hipotek pertama dan 7% pada baris ekuitas. Masukkan kedua nilai ini dengan warna biru di kolom tarif kami. Untuk persyaratan, hipotek tipikal adalah 30 tahun dan garis ekuitas mungkin 10 tahun. Mari kita masukkan nilai-nilai tersebut dengan warna biru di bawah judul istilah.
Kolom pembayaran tahunan akan menjadi perhitungan pembayaran tahunan yang harus kami lakukan untuk melunasi setiap pinjaman pada akhir jangka waktu termasuk bunga. Kami akan menggunakan fungsi Excel untuk melakukan ini:
=-PMT(D11,E11,B11,0)
Fungsi PMT akan memberi kita nilai pembayaran tetap yang akan kita lakukan dengan kurs tertentu (D11), sejumlah periode tertentu (E11), nilai sekarang (B11) dan nilai masa depan (yang kita inginkan menjadi nol pada untuk melunasi pinjaman sepenuhnya). Kami kemudian dapat menggunakan rumus yang sama di sel di bawah ini untuk menghitung pembayaran untuk garis ekuitas.
Sekarang kita siap untuk memetakan proyeksi kita. Mari kita mulai dengan menyalin judul kolom dari tab properti (Tahun 1, Tahun 2, dll.) dan menempelkannya pada tab keuangan di bawah kotak sumber modal kita. Mari kita juga menarik garis nilai properti yang dimiliki dari tab properti (menandai nilai dengan warna hijau untuk menunjukkan bahwa nilai tersebut berasal dari lembar yang berbeda).
Sekarang mari kita ramalkan beberapa saldo yang terkait dengan hipotek pertama kita. Mari beri label bagian lembar kerja ini “KPR Pertama” dan di bawahnya tambahkan item baris berikut di kolom pertama:
- Saldo awal
- Bunga PMT
- Kepala Sekolah PMT
- Saldo akhir
Saldo Pasca Penjualan
Untuk tahun pertama saldo awal kami, kami hanya akan merujuk jumlah hipotek pertama kami (=B11). Untuk tahun kedua dan selanjutnya, kami hanya akan merujuk saldo akhir tahun sebelumnya (=B25).
Untuk menghitung pembayaran bunga setiap tahun, kita cukup mengalikan saldo awal dengan asumsi tingkat bunga (=B22*$D$11). B22 akan menjadi saldo awal tahun berjalan dan $D$11 akan menjadi asumsi tingkat bunga kami.
Untuk menghitung pembayaran pokok setiap tahun, kami cukup mengurangi pembayaran bunga tahun berjalan dari pembayaran tahunan kami (=$F$11-B23). $F$11 adalah pembayaran tahunan yang kami hitung sebelumnya, dan B23 adalah pembayaran bunga tahun berjalan.
Saldo akhir kami hanyalah saldo awal dikurangi pembayaran pokok kami (=B22-B24).
Akhirnya, saldo pasca penjualan kami hanyalah saldo akhir kami untuk setiap tahun atau nol jika kami telah menjual properti (=IF(B19=0,0,B25)). Baris ini akan memudahkan kita untuk mewakili hutang kita ketika kita pergi untuk membangun neraca kita nanti.
Kami sekarang mengulangi garis dan perhitungan yang sama untuk memproyeksikan garis ekuitas saldo kredit kami. Setelah kami selesai dengan kedua sumber ini, kami telah menyelesaikan lembar kerja pembiayaan kami.
Mengambil Langkah Mundur
Kami sekarang dapat memasukkan saldo hipotek dan ekuitas kami kembali ke tab properti untuk menghitung hasil bersih kami. Untuk saldo hipotek kami menggunakan rumus:
=IF(B18=0,0,Pembiayaan!B22)
B18 mengacu pada nilai penjualan properti tahun berjalan. Jika nilainya nol, maka kami ingin saldo hipotek menjadi nol, karena kami tidak menjual properti pada tahun itu dan tidak perlu menunjukkan saldo hipotek. Jika nilainya tidak nol, maka kami ingin menunjukkan saldo hipotek untuk tahun tertentu yang dapat ditemukan di tab pembiayaan (Pembiayaan!B22).
Kami menggunakan rumus yang sama untuk menghitung saldo garis ekuitas.
ke Pengeluaran
Mari beri label pada tab pengeluaran kita “Pengeluaran” dan tambahkan judul yang sama ke bagian atas lembar kerja. Lembar kerja ini akan sederhana dan lugas. Pertama, mari buat tabel asumsi dengan label input berikut:
Persentase pajak
Perbaikan Rumah Tahunan
Biaya Pialang Sewa Tahunan
Biaya lainnya
Inflasi
Di sebelah masing-masing sel ini, mari masukkan nilai asumsi berikut dengan warna biru:
1,10%
$800.00
$100.00
$50.00
1.50%
Masing-masing asumsi ini mewakili beberapa komponen biaya pengelolaan properti yang berkelanjutan. Di bawah kotak asumsi kita, mari kita tempel lagi judul tahun kita dari salah satu lembar kerja kita yang lain (Tahun 1, Tahun 2, dll.).
Mari kita masukkan garis yang menunjukkan nilai properti milik kita yang telah kita hitung sebelumnya dan memformat nilai-nilai ini dalam warna hijau. Kita akan membutuhkan nilai-nilai ini untuk menghitung beban pajak kita, jadi akan lebih mudah untuk memilikinya di lembar kerja yang sama.
Di bawah baris ini, mari tambahkan beberapa item baris yang akan kita perkirakan:
Perbaikan Rumah
Biaya Pialang Sewa
Biaya lainnya
Pajak
Perbaikan rumah tahun pertama kami akan sama dengan asumsi tahunan kami (=B5). Namun, untuk tahun-tahun berikutnya, kami perlu memeriksa apakah kami masih memiliki properti itu. Jika tidak, biaya kami akan menjadi nol. Jika demikian, kami ingin meningkatkan biaya perbaikan rumah kami dengan tingkat inflasi. Begini seharusnya fungsi untuk tahun-tahun berikutnya:
=IF(C$13=0,0,B15*(1+$B$8))
Dalam hal ini, C$13 adalah nilai properti tahun berjalan, B15 adalah biaya perbaikan rumah tahun sebelumnya, dan $B$8 mengacu pada tingkat inflasi. Untuk biaya broker sewa dan biaya lainnya, kami dapat menggunakan metodologi yang sama untuk memperkirakan biaya ini.
Untuk pajak, kita perlu menggunakan perhitungan yang berbeda. Pajak properti bergantung pada nilai properti, itulah sebabnya kami menggunakan persentase untuk mewakili asumsi pajak. Rumus kami untuk menghitung pajak adalah sebagai berikut:
=B13*$B$4
Karena pajak kita akan menjadi nol ketika nilai properti kita adalah nol, kita cukup mengalikan nilai properti kita (B13) dengan tarif pajak yang kita asumsikan ($B$4). Dan sekarang kami telah memperkirakan pengeluaran kami.
Menyatukan Semuanya
Sekarang tiba bagian menyenangkan. Kita perlu memasukkan semua proyeksi kita ke dalam laporan keuangan yang rapi. Karena ini akan menjadi bagian dari model yang diedarkan, kami ingin membuatnya sangat bersih dan diformat dengan baik.
Mari beri label tab “Keuangan” dan masukkan judul yang sama di bagian atas lembar kerja. Beberapa baris di bawah ini, kita akan memulai neraca dengan menambahkan label “Neraca” di kolom pertama. Tepat di bawah baris ini, kita akan memasukkan judul tahun standar kita, hanya saja kali ini kita ingin menyertakan kolom Tahun 0 sebelum kolom Tahun 1.
Di sepanjang sisi kiri lembar kerja tepat di bawah judul tahun, kami akan menyusun neraca sebagai berikut:
Tunai
Properti
Total aset
Hipotek Pertama
Jalur Kredit Ekuitas
Jumlah Hutang
Modal disetor
Pendapatan yang disimpan
Total Ekuitas
Total Kewajiban & Ekuitas
Memeriksa
Nilai tunai kami di tahun nol akan sama dengan jumlah ekuitas yang kami rencanakan untuk diinvestasikan, jadi kami akan merujuk nilai ekuitas kami dari lembar kerja keuangan (=Pembiayaan!B13) dan memformat nilainya dengan warna hijau.
Properti, hipotek pertama, garis ekuitas, dan laba ditahan semuanya akan menjadi nol di tahun nol karena kami belum menginvestasikan apa pun. Kita dapat melanjutkan dan menambahkan rumus untuk total aset (uang tunai ditambah properti), total utang (hipotek pertama ditambah garis ekuitas), total ekuitas (modal disetor ditambah laba ditahan) dan total kewajiban dan ekuitas (total utang ditambah total ekuitas ). Formula ini akan tetap sama untuk semua tahun neraca.
Untuk saldo tahun nol untuk modal disetor, kami akan menggunakan rumus yang sama seperti uang tunai untuk tahun nol (=Pembiayaan!B13).
Kembali ke kas, kami akan menggunakan baris ini sebagai steker kami untuk neraca karena uang tunai adalah item yang paling likuid di neraca. Untuk membuat uang tunai plug, kami membuat uang tunai sama dengan total kewajiban dan ekuitas dikurangi properti. Ini harus memastikan bahwa neraca selalu seimbang. Kita masih perlu mengawasi untuk melihat apakah uang kita pernah negatif, yang bisa menimbulkan masalah.
Pada neraca, properti biasanya direpresentasikan pada nilai historisnya (harga pembelian kami), jadi kami akan menggunakan rumus berikut untuk menunjukkan nilai properti kami dan memformatnya dalam warna hijau:
=IF(C5>=Properti!$B$10,0,Properti!$B$4)
C5 mewakili tahun berjalan. Properti!$B$10 adalah referensi untuk asumsi periode investasi kami dan $B$4 adalah referensi untuk harga pembelian. Nilai properti akan menjadi nol (setelah kami menjualnya) atau sama dengan harga pembelian kami.
Saldo hipotek dan ekuitas pertama kami yang dapat kami tarik dari saldo pasca penjualan di tab keuangan. Kami memformat setiap baris dalam warna hijau untuk menunjukkan bahwa itu ditarik dari lembar kerja lain.
Modal disetor, akan sama dengan investasi awal kami (karena kami tidak akan melakukan investasi tambahan) atau nol setelah kami menjual properti. Rumusnya adalah sebagai berikut:
=IF(C5>=Properti!$B$10,0,$B$16)
C5 mewakili tahun berjalan. Properti!$B$10 adalah referensi untuk asumsi periode investasi kami dan $B$16 adalah referensi untuk nilai nol tahun dari modal disetor kami.
Kami harus melewati garis laba ditahan sampai setelah kami memproyeksikan laporan laba rugi kami karena bergantung pada laba bersih.
Garis cek adalah cara cepat untuk mengetahui apakah neraca Anda seimbang. Ini sama dengan total aset dikurangi total kewajiban dan ekuitas. Jika nilainya tidak sama dengan nol, maka Anda tahu ada masalah. Sebagai lonceng dan peluit tambahan, Anda dapat menggunakan pemformatan bersyarat untuk menyoroti masalah apa pun.
Menghitung Intinya
Di bawah garis centang, mari kita buat laporan laba rugi kita dengan cara yang sama seperti kita mengatur neraca kita – dengan label “Laporan Laba Rugi” diikuti dengan judul kolom tahun kita. Kami akan menyusun laporan laba rugi kami sebagai berikut:
Pendapatan sewa
Hasil dari Penjualan
Total pendapatan
Perbaikan Rumah
Biaya Pialang Sewa
Biaya lainnya
Total Biaya Operasi
Pendapatan operasional
Beban bunga
Pajak
Batas pemasukan
Pendapatan sewa, hasil penjualan, perbaikan rumah, biaya broker sewa, pengeluaran lain dan pajak dapat dengan mudah ditarik dari lembar kerja lain di mana kami telah menghitungnya (dan tentu saja diformat dengan warna hijau). Beban bunga hanyalah jumlah pembayaran bunga untuk hipotek pertama dan garis ekuitas pada tab pembiayaan.
Item baris lainnya adalah perhitungan sederhana. Total pendapatan adalah jumlah pendapatan sewa dan hasil penjualan. Total biaya operasional adalah jumlah dari perbaikan rumah, biaya broker sewa dan biaya lainnya. Pendapatan operasional adalah total pendapatan dikurangi total biaya operasional. Laba bersih adalah pendapatan operasional dikurangi beban bunga dan pajak.
Sekarang setelah kita memiliki angka laba bersih, kita dapat melompat kembali ke garis laba ditahan di neraca untuk menyelesaikannya. Rumus laba ditahan mulai tahun pertama dan seterusnya adalah sebagai berikut:
=IF(C5>=Properti!$B$10,0,B17+C43)
Sekali lagi, fungsi IF melihat tahun berjalan (C5) dan membandingkannya dengan periode investasi kita (Properti!$B$10). Jika lebih besar dari atau sama dengan periode investasi, maka kami telah menutup investasi kami dan nilainya nol. Jika tidak, rumus laba ditahan adalah saldo laba ditahan tahun sebelumnya (B17) ditambah laba bersih tahun berjalan.
Dan Sekarang untuk Arus Kas
Untuk menjawab pertanyaan awal kami tentang apa pengembalian kami atas investasi khusus ini, kami perlu memproyeksikan arus kas kepada investor. Untuk melakukannya, mari buat bagian lain di bawah laporan laba rugi yang disebut “Arus Kas Investasi”, yang juga memiliki judul kolom tahun. Kami juga ingin menambahkan baris berikut:
Investasi Awal
Batas pemasukan
Arus kas
Garis investasi awal kami hanya akan memiliki nilai dalam sel nol tahun pertama, dan itu akan sama dengan modal disetor kami hanya negatif (=-B16). Arus kas awal kami negatif karena kami melakukan investasi ekuitas untuk membiayai proyek.
Sisa arus kas kami datang dalam bentuk laba bersih. Karena kita memiliki hasil bersih dari penjualan properti yang mengalir melalui pendapatan bersih juga, kita dapat dengan mudah mengatur garis pendapatan bersih sama dengan pendapatan bersih dari laporan laba rugi kita. Untuk memaksimalkan potensi pengembalian kami, kami akan mengasumsikan bahwa laba bersih dibayarkan setiap tahun daripada ditahan (ini dapat mengakibatkan beberapa saldo kas negatif, tetapi demi kesederhanaan, kami akan membuat asumsi ini).
Arus kas hanyalah jumlah dari investasi awal dan laba bersih untuk setiap tahun. Hasilnya harus sel negatif diikuti oleh beberapa angka pendapatan bersih negatif atau positif (tergantung pada asumsi model kami). Sekarang kita siap untuk menghitung pengembalian kita.
Beberapa baris di bawah garis arus kas, kami akan memberi label garis “IRR” atau tingkat pengembalian internal. Tingkat pengembalian internal pada dasarnya adalah tingkat diskonto di mana arus kas masa depan Anda sama dengan arus kas keluar awal Anda. Dengan kata lain, ini adalah tingkat diskonto yang memberi proyek nilai sekarang nol. Rumus yang akan kita masukkan di sebelah kanan label ini adalah sebagai berikut:
=IF(ISERROR(IRR(B51:L51)),,”T/A”,IRR(B51:L51))
Kami menambahkan beberapa pemformatan mewah ke rumus untuk memastikan bahwa jika fungsi IRR tidak dapat menghitung pengembalian, itu muncul sebagai “T/A.” Fungsi dasar untuk IRR hanya akan mereferensikan sel arus kas kita (B51:L51).
Kami sekarang dapat bermain-main dengan input model kami untuk melihat apakah asumsi dan proyek kami masuk akal. Jika Anda memiliki data dari proyek serupa, Anda mungkin ingin memasukkan nilai tersebut untuk melihat apakah model Anda mengikuti hasil proyek yang sebenarnya. Tes ini akan membantu Anda menentukan apakah model Anda berfungsi dengan benar.
Ingat, sebuah model hanya sebaik asumsi yang Anda masukkan ke dalamnya, jadi bahkan dengan model kerja proyek yang terperinci, Anda masih perlu menginvestasikan banyak waktu untuk meneliti asumsi yang tepat.
Ini hanyalah salah satu contoh model keuangan. Model lain mungkin lebih sederhana atau lebih rinci. Untuk menjadi modeler yang hebat, Anda harus berlatih.
